Bail emphytéotique : faculté de construire et révision du loyer

Un contrat de bail doit être qualifié d’emphytéotique en l’absence d’obligation de construire. Le régime de révision des loyers du bail commercial lui est par ailleurs inapplicable (Civ, 3ème, 8 septembre 2016, pourvoi n° 12-21.381).

Le critère permettant de distinguer le bail emphytéotique du bail à construction est l’existence ou non d’une obligation de construire à la charge du preneur. Le contrat doit être qualifié de bail emphytéotique lorsqu’une simple faculté de construire a été prévue par les parties (Civ 3ème, 11 juin 1986, pourvoi n° 84-17.222).

En l’espèce, une société a édifié des immeubles sur un terrain qu’elle a loué pour 99 ans. Le bail prévoyait simplement la possibilité de faire édifier des immeubles, sans imposer aucune obligation de construire.

Dans la constance de sa jurisprudence, la Cour de cassation a considéré que ce bail devait être qualifié d’emphytéotique dans la mesure où «les termes du bail, qui prévoyaient seulement la faculté de faire édifier tous les immeubles (...) ne mettaient à la charge de la société aucune obligation de construire ». La cour réaffirme ainsi le critère du caractère obligatoire de la construction pour distinguer le bail emphytéotique du bail à construction.

La Haute juridiction écarte ensuite l’application du régime de révision du loyer des baux commerciaux au bail emphytéotique, même si celui-ci a pour objet une activité commerciale.

Elle relève en effet que la contrepartie de la jouissance du preneur est « non le paiement du loyer, mais l’absence de renouvellement et l’accession sans indemnité en fin de bail de tout travaux et améliorations faites par le preneur ». Elle en déduit que le bailleur ne peut saisir le juge des loyers commerciaux d’une demande de révision du loyer d’un bail emphytéotique pour le faire correspondre à la valeur locative.

L’arrêt confirme une solution déjà établie, qui entre en totale contradiction avec la loi dans la mesure où l’article L. 145-3 du Code de commerce exclut l’application des dispositions relatives au bail commercial au bail emphytéotique sauf en ce qui concerne la révision du loyer.

 

Article rédigé par Jessica JOUAN-MEIGNAN, Avocat et Pamela LEDUN, Juriste-stagiaire