Loi ALUR, sites et sols pollués – vers une redynamisation des friches industrielles ?

Par Catherine Barraquand et Agnès Boudin

Les contraintes juridiques qui pèsent sur la gestion des sites et sols pollués empêchent bien souvent leur reconversion. Aussi la loi ALUR institue-elle de nouvelles règles en la matière.

Celles-ci se regroupent en deux axes : d’une part les obligations d’informations relatives aux terrains pollués sont renforcées, d’autre part la loi ouvre la possibilité de transférer les obligations de dépollution à un tiers.

 Une meilleure information des sites pollués

 A côté des dispositions de droit commun des obligations relatives à l’information de l’acquéreur, aux vices cachés et aux vices du consentement, la loi ALUR innove en créant deux nouvelles obligations spécifiques au droit de l’environnement.

Est ainsi prévu que le vendeur sera tenu d’informer l’acquéreur (ou locataire) si le terrain se situe dans un « secteur d’information des sols » (SIS) (L. 125-7 du code de l’environnement). Il s’agit de « terrains où la connaissance de la pollution des sols justifie, notamment en cas de changement d’usage, la réalisation d’études de sols et de mesures de gestion de la pollution ».

Le non-respect de cette obligation d’information est sanctionné dans le cas où le terrain serait impropre à sa destination (dans un délai de deux ans) : l’acquéreur (ou le locataire) a ainsi le choix « de poursuivre la résolution du contrat ou, selon le cas, de se faire restituer une partie du prix de vente ou d'obtenir une réduction du loyer ; l'acheteur peut aussi demander la remise en état du terrain aux frais du vendeur lorsque le coût de cette remise en état ne paraît pas disproportionné au prix de vente ».

De même, le vendeur d’un terrain sur lequel était exploitée une ICPE doit informer l’acquéreur des risques résultant de l’exploitation (L. 514-20 du Code de l’environnement). Les sanctions prévues sont identiques que celles concernant l’information relative au SIS.

 La possibilité du transfert du passif environnemental à un tiers

 Ce transfert peut concerner tout ou partie du passif, aussi bien du sol, du sous-sol que des eaux souterraines, et y compris le cas de la remise en état d’un terrain sur lequel a été exploitée une ICPE. Pour cette dernière hypothèse, cette obligation de remise en état incombait auparavant au dernier exploitant. La jurisprudence admettait son transfert contractuel mais celui-ci n’était alors pas opposable à l’administration.

Ce transfert doit faire l’objet d’une demande au Préfet qui prend la forme d’un mémoire où le tiers justifie notamment de ses capacités techniques et financières. Par ailleurs, l’accord du dernier exploitant doit être également recueilli et, dans certains cas (si le tiers modifie l’usage du terrain par rapport à ce qui était prévu lors de l’arrêt de l’activité de l’ICPE), celui du maire ou du président de l’établissement public intercommunal (EPCI) et du propriétaire.

Il faut toutefois noter une limite non négligeable à ce nouveau mécanisme : en effet, la responsabilité du dernier exploitant pourra toujours être recherchée en cas de défaillance du tiers.

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