Permis de construire : retour sur l’intérêt pratique de l’annulation partielle

Une récente décision du Conseil d’Etat en matière d’annulation partielle d’un permis de construire est l’occasion de revenir sur les possibilités désormais offertes par le Code de l’urbanisme pour régulariser des projets légèrement irréguliers.

En effet, l’ordonnance n°2013-638 du 18 juillet 2013 (cf. notre blog du 22 juillet 2013) a d’une part réécrit l’article L600-5 du code de l’urbanisme[1] et créé un nouvel article L 600-5-1[2] (sursis à statuer pour régulariser un permis).

Ces nouvelles dispositions du code sont ainsi venues étendre les possibilités d’annulation partielle existantes, qui résultaient notamment de la jurisprudence.

En effet, un permis peut être annulé partiellement dans deux cas :

 -          lorsque la construction est divisible : la divisibilité d’un projet est appréciée en fonction des éléments d’un projet de construction ou d’aménagement ayant une vocation fonctionnelle autonome qui aura pu faire, raison de l’ampleur et de la complexité du projet, l’objet d’autorisations distinctes ;

 -          lorsque la construction est indivisible MAIS à deux conditions cumulatives : l’illégalité du permis de construire doit affecter une partie identifiable du projet, et cette illégalité doit être susceptible d’être régularisée par un permis modificatif de l’autorité compétente.

L’apport de la décision commentée ici réside dans le fait que le Conseil d’Etat affirme que le caractère régularisable d’une illégalité entachant un permis de construire, par un permis modificatif, relève de l’appréciation souveraine des juges du fond et que son contrôle, en tant que juge de cassation, se limite à celui de la dénaturation.

En l’espèce, il s’agissait de la construction d’un ensemble immobilier composé de 21 villas, de 22 logements sociaux et d'une unité de vie de 13 logements. La CAA de Marseille avait annulé le permis de construire en tant seulement qu'il autorisait pour les villas des pentes de toiture supérieures à 35 %, non autorisées par le règlement du plan local d'urbanisme.

 Le Conseil d'Etat confirme cet arrêt et juge ainsi :

Considérant que, pour faire application de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme et n'annuler que partiellement le permis de construire litigieux, en tant que la pente des toitures des villas dont il permet la construction est supérieure aux 35 % autorisés dans cette zone par l'article AUC 11 du règlement du plan local d'urbanisme, la cour s'est fondée sur la circonstance que ces villas ne comportaient pas de combles aménagés et que la régularisation du vice relevé ne conduirait qu'à un " léger abaissement des faîtières " ; qu'ainsi, la cour n'a, contrairement à ce qui est soutenu, pas omis de rechercher si le vice pouvait être régularisé au regard des règles d'urbanisme applicables sans remettre en cause la conception générale ni l'implantation des constructions et si la construction pouvait ainsi, compte tenu du caractère limité des modifications apportées au projet initial, faire légalement l'objet d'un permis modificatif ; qu'en jugeant que tel était le cas en l'espèce, elle a porté sur les pièces du dossier une appréciation souveraine exempte de dénaturation ».

Pour le reste, la décision commentée rappelle les principes déjà dégagés par la jurisprudence administrative sur les hypothèses concernées par la possibilité d'annulation partielle d'un permis de construire.

 CE, 1/6 SSR, 4 octobre 2013, n°358401


[1] « Le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé par un permis modificatif, peut limiter à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixer le délai dans lequel le titulaire du permis pourra en demander la régularisation ».

[2] « Le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé par un permis modificatif peut, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, surseoir à statuer jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation. Si un tel permis modificatif est notifié dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations ».