Promoteurs : Comment être indemnisé du refus illégal d’un permis de construire ?

Dans un arrêt du 15 avril 2016, le Conseil d’Etat a précisé sa position à propos de l’indemnisation du bénéfice perdu par les constructeurs à la suite au refus illégal d’une autorisation de construire (CE, 15 avril 2016, req. n° 371274).

Pour rappel, la faute de l’administration (dans cette affaire, le refus illégal d’un permis de construire) ouvre, en principe, droit à indemnisation.

Mais pour être indemnisable, le préjudice doit également être, à la fois :

  • direct
  • et certain

Toute la difficulté des constructeurs qui se sont vus opposés un refus illégal d’un permis de construire réside donc dans la démonstration du caractère certain de leur préjudice.

En effet, celui-ci est notamment lié à la perte du manque à gagner de leur opération, qui n’a donc pu être réalisée, faute d’avoir obtenu leur autorisation d’urbanisme mais, généralement, ce préjudice n’est considéré que comme éventuel par le juge.

Il appartient donc au requérant promoteur de montrer jusqu’à quel degré il s’était engagé dans son opération et donc de montrer avec précision l’équilibre économique de l’opération et donc le profit qui a été manqué.

Le juge apprécie pour cela les circonstances de l’espèce.

Ainsi, dans cette affaire, la société de construction requérante avait signé un compromis de vente en vue de l’acquisition d’un terrain pour la construction d’un ensemble immobilier. La Cour administrative d’appel de Nantes a admis l’indemnisation de la société requérante, liée à la perte du bénéfice de son opération, mais le Conseil d’Etat a cassé l’arrêt dans la mesure où la cour avait statué sur le préjudice indemnisable au titre du manque à gagner, sans rechercher si les «  circonstances particulières de l’espèce permettaient de faire regarder ce préjudice comme ayant un caractère direct et certain ».

 Le Conseil d’Etat a alors précisé sous quelles conditions le préjudice lié au refus illégal d’un permis de construire ouvre droit à réparation. Le requérant doit justifier de circonstances particulières, telles que, par exemple :

  • des engagements souscrits par de futurs acquéreurs,
  • ou l’état avancé des négociations commerciales.

Si le requérant apporte alors de tels éléments de preuves, chiffrés et justifiés, le préjudice présente un caractère direct et certain et ouvre droit à indemnisation.

Article rédigé par Claire Henry, Avocat à la Cour et Florian Granier, juriste stagiaire.