Vente immobilière et vices cachés : les délais de recours

La Cour de cassation a récemment jugé que l’interruption de la prescription du délai d’action en garantie des vices cachés de deux ans (article 1648 du Code civil) fait courir un nouveau délai de deux ans et non le délai quinquennal de droit commun (Civ. 3e, 5 janvier 2017, pourvoi n°15-12.605)

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Constructeurs : Le défaut de performance énergétique engage la responsabilité décennale

Par un arrêt du 8 octobre 2013 (n°12-25370), la Cour de cassation reconnaît que le défaut de performance énergétique peut engager la responsabilité décennale des constructeurs.

Rappelons qu’aux termes de l’article 1792 du code civil, la responsabilité décennale concerne les vices de construction qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

Dans l’affaire qui a donné lieu à la décision du 8 octobre 2013, les propriétaires d’une maison se plaignaient de divers désordres et notamment d’un défaut d’isolation thermique. Ils ont alors assigné les différents intervenants à la construction et leurs assureurs sur le fondement de la responsabilité décennale.

Les juges du fond les ont déboutés de leur action en considérant que les désordres d’isolation thermique étaient seulement susceptibles d’entraîner une augmentation de la consommation d’énergie et un certain inconfort. Et que par conséquent, ces désordres ne relevaient pas de la responsabilité décennale.

Toutefois, la Cour de cassation a cassé cette décision au visa de l’article 1792 du code civil aux motifs :

 « Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si les désordres engendrés par les défauts d'isolation thermique ne rendaient pas la maison impropre à sa destination, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ».

La Cour de Cassation considère donc que les désordres engendrés par les défauts d’isolation thermique peuvent rendre l’ouvrage impropre à sa destination, engageant ainsi la responsabilité décennale des constructeurs.

Précisons enfin que dans le cadre du plan bâtiment durable, un projet de texte visant à encadrer le champ d’application de la responsabilité décennale en matière de performance énergétique est actuellement à l’étude.

Responsabilité des constructeurs: le désordre décennal par anticipation

La décision de la Cour administrative d’appel de Bordeaux du 13 juin 2013 (CAA  Bordeaux, 13 juin 2013, req. N°11BX01497), s’inscrit dans le cadre de la jurisprudence administrative récente relative à l’apparition différée du désordre de nature décennale.

En l’espèce, le Centre Régional de la propriété forestière de Midi-Pyrénées, après avoir constaté l’apparition de désordres affectant le bardage d’un immeuble à usage de bureaux, a obtenu du Tribunal administratif la condamnation solidaire des constructeurs sur le fondement des principes dont s’inspirent les articles 1792 et suivants du code civil.

En appel, les constructeurs et leurs assureurs contestaient, notamment, le caractère décennal des désordres.

Ces désordres étaient constitués par des déformations sur les lames de bois du bardage entrainant leur désemboitement, voire leur bris. Cependant, ce bardage - dont l’objet était d’assurer l’étanchéité du bâtiment - n’avait donné lieu à aucune infiltration d’eau dans les dix ans suivant la réception.

La Cour relève qu’il ressort du rapport d’expertise que « des dommages affectant l’étanchéité du bâtiment sont susceptibles d’intervenir dans un délai prévisible de quelques années, avec une forte probabilité, plus particulièrement sur les façades les plus exposées au soleil ».

Elle en conclut : « qu’eu égard à leur ampleur et à leur consistance, de tels désordres, qui sont de nature à compromettre dans un délai prévisible la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination, engagent la responsabilité des constructeurs sur le fondement de la garantie décennale, même s’ils ne se sont pas révélés dans toute leur étendue avant l’expiration du délai de dix ans. »

Par cette décision, la Cour administrative d’appel de Bordeaux suit la jurisprudence du Conseil d’Etat « Commune de Parnes » (CE, 5 mai 2010, req. n°317006).

La garantie décennale doit donc s’étendre aux désordres dont la réalisation est prévisible à moyen terme, cela alors même que, dans le délai d’épreuve de dix ans, ils n’auraient pas encore rendu les immeubles concernés impropres à leur destination.

Il convient de faire observer que cette jurisprudence diffère de la jurisprudence de la Cour de cassation, jugeant de manière plus restrictive que le désordre futur ne peut être indemnisé sur le terrain de la garantie décennale que s’il existe la certitude que le dommage atteindrait la gravité nécessaire dans le délai de dix ans (Cass. Civ. 3e, 29 janvier 2003, n°01-13-034, Sté Xavier promotion).