URBANISME : CHANGEMENT DE ZONAGE DU P.L.U. et DECLASSEMENT D’UN TERRAIN : NE PAS OUBLIER L’INDEMNISATION DU PROPRIETAIRE !

Par une décision du 9 octobre 2013, la troisième Chambre civile de la Cour de cassation a confirmé le principe de l’indemnisation d’un propriétaire d’une parcelle déclassée à la suite de la modification du zonage d’un plan d’occupation des sols, en raison de la création d’un périmètre de protection rapprochée d’un prélèvement d’eau (Civ. 3ème, 9 octobre 2013, Syndicat intercommunal des eaux de la région du Hurepoix, pourvoi n°12-13.694).

En l’espèce, le préfet de l’Essonne avait déclaré d’utilité publique la dérivation des eaux de la rivière Essonne et l’instauration de périmètres de protection de la prise d’eau d’Itteville, sur le territoire de cette commune. L’arrêté précisait que les zones de ce périmètre devaient être classées en zone agricole.

Après modification par la Commune du plan d’occupation des sols, le propriétaire de six parcelles incluses dans la zone déclassée a saisi le juge administratif d’une d’indemnisation de son préjudice constitué par la dépréciation des parcelles. Le juge amnistratif s'étant déclaré incompétent au visa de l’article L.1321-3 du Code de la santé publique, le propriétaire s’est alors tourné vers le juge de l’expropriation.

En effet, aux termes des dispositions de l’article L.1321-3 du Code de la santé publique les propriétaires ou occupants de terrains compris dans un périmètre de protection de prélèvement d’eau destinée à l’alimentation des collectivités humaines peuvent être indemnisés de leur préjudice, selon les règles applicables en matière d’expropriation.

Cependant, le Syndicat intercommunal au profit duquel le prélèvement d’eau a été déclaré d’utilité publique contestait cette indemnisation en faisant valoir que « le changement du classement d’un terrain consécutif à une modification du zonage institué par un P.L.U. ne peut par principe donner lieu à indemnisation. »

C’est donc le principe de non-indemnisation des servitudes d’urbanisme, commandé par les dispositions de l’article L.160-5 du Code de l’urbanisme que le Syndicat opposait à l’indemnisation du requérant.

Le Syndicat faisait valoir une interprétation stricte des dispositions de l’article L.1321-2 du Code de la santé publique, selon laquelle ne serait indemnisable que le préjudice résultant de la restriction ou de l’interdiction des activités qui pouvaient être exercées sur un terrain, préalablement à son inclusion dans un périmètre de protection des eaux instituées par arrêté préfectoral. La dépréciation des parcelles ne rentrait pas, en elle-même, dans le cadre du préjudice indemnisable.

Ce moyen a été rejeté par le Conseil d’Etat qui a considéré, au contraire :

« que le classement en zone A de parcelles classés  à la date de l’arrêté préfectoral du 21 février 2003 en zone NAUIa ou en zone NAUL, impliquait des restrictions importantes à l’utilisation du bien qui résultaient directement de l’inclusion des terrains dans le périmètre de protection »

Le déclassement des parcelles – puisqu’il résultait directement de la création d’un périmètre de protection d’un prélèvement d’eau -  devait donc donner lieu à indemnisation de la dépréciation des terrains du propriétaire sur le fondement des dispositions de l’article L.1321-3 du Code de santé publique.