VEFA et garantie intrinsèque défaillante : le notaire n’est pas responsable !

En matière de VEFA, la loi impose au vendeur de fournir à l’acquéreur une garantie de remboursement ou d’achèvement qui peut être intrinsèque (l’immeuble lui-même) ou extrinsèque (cautionnement par exemple). Ces garanties sont prévues par la loi (art L261-1 et art. R261-18 du code de la construction et de l’habitation).

Mais il est bien connu que la garantie intrinsèque ne présente pas le même degré de sécurité qu’une garantie donnée par un tiers solvable.

Dans l’espèce qui a donné lieu à l'arrêt du 20 mars 2013 (n°12-24750) des époux avaient acquis, par acte notarié, plusieurs lots d’un  immeuble en l’état de futur achèvement avec garantie intrinsèque.

La construction n’ayant pas été achevée du fait de la liquidation judiciaire du vendeur, les acquéreurs ont recherché la responsabilité du notaire, lui reprochant un manquement à son obligation de conseil, afin d’obtenir réparation de leur préjudice.

Mais la Cour de Cassation a jugé que le notaire qui a fait signer un contrat de VEFA comportant une garantie intrinsèque répondant aux conditions légales n’a pas manqué à son devoir de conseil dès lors que « rien ne pouvait laisser supposer que la garantie fournie, qui existait bien, ne pouvait être utilement mise en œuvre ».

Cet arrêt confirme, si besoin était, la nécessité de prendre les mesures urgentes dévoilées le 21 mars 2013 dans le cadre du « plan d'investissement pour le logement » qui évoquent la suppression de la garantie intrinsèque étant donnée qu’elle est insuffisamment protectrice des acquéreurs dès lors qu’elle peut mettre en difficulté financière l’investisseur  en cas de défaillance du vendeur et donc d’inachèvement de l’immeuble.