VEFA : obligation d'une garantie extrinsèque à compter du 1er janvier 2015

En matière de VEFA, le vendeur est tenu de fournir à l’acquéreur une garantie de remboursement ou d’achèvement qui peut être intrinsèque ou extrinsèque.

Pour mémoire, la garantie est dit intrinsèque "lorsque l'opération répond, au moment de la vente, aux conditions définies par les articles R. 261-18 à R.261-20 du Code de la construction et de l’habitation, les travaux ayant atteint un certain stade d'avancement et le vendeur justifiant de fonds propres, du montant du prix des ventes déjà conclues ou de crédits confirmés par une banque ou un organisme financier*".

Elle est dit extrinsèque "lorsqu'elle est donnée par un établissement financier, une banque, une société de caution ou un établissement d'assurances. Elle peut prendre la forme soit d'une ouverture de crédit par laquelle celui qui l'a conssentie s'oblige à avancer au vendeur ou à payer à son compte, les sommes nécessaires à l’achèvement de l'immeuble, soit d'une convention de cautionnement par laquelle le garant s'engage solidairement avec le vendeur à payer les sommes nécessaires à l’achèvement des travaux*".

Ces garanties sont prévues par la loi (articles L.261-1 et R.261-18 du CCH ).

Toutefois, l’ordonnance n°2013-890 du 3 octobre 2013 supprime, pour les opérations dont la demande de permis de construire interviendra à partir du 1er janvier 2015, la possibilité de recourir à la garantie intrinsèque.

Cette ordonnance intervient en application de la loi n°2013-569 du 1er juillet 2013 autorisant le gouvernement « à prendre par voie d'ordonnances toute mesure de nature législative propre à rendre obligatoire, à l'issue d'une période transitoire, le recours à une garantie financière d'achèvement extrinsèque pour les opérations de vente en l'état futur d'achèvement d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte ».

Rappelons que cette garantie intrinsèque a toujours fait l’objet de nombreuses critiques dans la mesure où elle ne présente pas, pour les acquéreurs, le même degré de protection qu’une garantie extrinsèque fournie par un établissement financier.

Compte tenu de ces critiques, le décret n°2010-1128 du 27 septembre 2010 relatif aux ventes d'immeubles à construire ou à rénover avait renforcé ses conditions d’octroi en imposant de nouvelles contraintes au vendeur souhaitant y recourir (obligation d’ouvrir un compte unique, propre à l'opération, pour y centraliser les fonds assurant le financement de l’opération ; fixation d’un échelonnement plus proche des différents stades de paiements).

Toutefois, ces nouvelles contraintes n’auront pas suffi puisque l’ordonnance du 3 octobre 2013 insère dans CCH un nouvel article L. 261-10-1 qui supprime la garantie intrinsèque, rendant ainsi obligatoire la garantie extrinsèque :

« Avant la conclusion d'un contrat prévu à l'article L. 261-10, le vendeur souscrit une garantie financière de l'achèvement de l'immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement ».

En outre, l’article L. 261-11 du CCH, tel que modifié par l’ordonnance prévoit que le contrat devra comporter la justification de la garantie financière souscrite ainsi que l’attestation du garant en annexe.

* définitions extraites du Dictionnaire pratique droit de l'urbanisme, sous la direction scientifique d'Yves Jégouzo, éditions le Moniteur